大湾区的城市又憋不住了。

前两天我刚刚说了珠海和中山降低二手房税率救市。

这两天，又有两个大湾区的城市跟上了，就是惠州和肇庆。

最搞笑的是惠州，8月份才出台调控政策，限购限售限房价限地价。结果才过了一个多月，一看行情变差，又忍不住要放松了。

这是有多着急啊！

9月22日，国家税务总局惠州市税务局发布了关于《国家税务总局惠州市税务局关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告。

来源：国家税务局惠州市税务局

里面最值得关注的消息便是二手住宅买卖个税下降至1%，而在此前是2%。

而二手公寓商铺写字楼之类的则从2%降低到1.5%。

大家别小看这一点点下调。

据乐有家研究中心测算，以惠州过户价150万元套均为例，税率调整后，一套二手住宅个税最高可省下整整15000元！

这对刚需来说并不是一笔小钱，很多人买新房，除了“新‘本身之外，很大原因也是觉得买二手房税费多，毕竟几万块的税费在小城市能买几平米，干嘛花在税费上呢。

现在政府主动把税费降下来，其实就是鼓励刚需去买二手房。

惠州的二手房到底有多惨呢？

反正我翻遍全网都没有找到二手房成交数据，惠州的中介朋友告诉我，二手房成交太惨淡，官方一般不公布。

仅有的成交数据是贝壳发布的，（仅代表贝壳平台一家的成交统计，并不代表各区域的全部二手房数据。）

据贝壳数据平台获悉，2021年8月惠州四区两县（包括惠城区、惠阳区、大亚湾区、仲恺区、博罗县、惠东县）二手房共成交了207套。

而惠州新房呢？

上半年行情好的时候一般都有上万套/月，即便是8月份新房成交跌落冰点，也有6384套。

对比新房成交，二手房成交简直可以忽略不计。

同样的情况还有中山，8月成交套数是105，7月成交套数523，环比减少79.92%。

其实大部分小城市的二手房成交本来就不活跃，主要都是以新房市场为主，包括这次的珠海、中山、惠州、肇庆。

加上在全国严控信贷的大环境下，银行都是优先放贷给新房，其次才轮到二手房，一些年代久远的二手房甚至直接停贷。

结果就是二手房市场被冻结了，价格也不断下滑。

诸葛找房的数据显示：

珠海8月二手房成交均价为23902元/平方米，7月为24388元/平方米；

惠州8月二手房成交均价为13296元/平方米，7月为13378元/平方米。

现在地方有意释放“善意”，也算是近期的一个大利好了。

这个“善意”效果如何？

在信贷如此严苛的前提下，即便降低了税费，贷款迟迟下不来，二手房市场也很难有很大的起色。

现在地方只是适度让利给刚需，鼓励一些刚需能够进场，给二手房市场暖一暖身，让市场不要太难看罢了，不足以改变市场趋势。

除了大湾区的税费让利之外，在全国各地，有不少地方都在打着“放松”的擦边球。

“限跌令”相信很多人最近都有听说吧，最开始是北方的一些城市先提出来的。

现在越来越多南方城市也逐渐跟风了。

昨天新加入的是江苏南通，这是继江阴后，江苏第二张限跌令。

最近南通海门区一豪宅准备上市，但备案文件中明确：为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案。

图源南通市海门区发展和改革委员会

意思很明确了，给开发商们直接划了一个红线，新房降价幅度不能超过8%。

明牌已亮，房价不能跌，是否意味着刚需此刻可以进场？

未必！要根据城市的节奏来。

比如南通海门区，据环沪淘房记消息，海门区自2020年撤市立区以来，过去一年，房价涨了约63%。

今年8月，海门区的房价，更是排名南通第二，仅次于崇川区。

也就是说房价才刚刚稳下来，别说调整了，这个时候是万万不能进场的。

即便有“限跌令”护身，开发商要是每次开盘降个7%？加上各种优惠折扣，那前期买入的购房者也是够亏的。

包括前期出台限跌令的城市，大家也要睁亮眼，并不是说出台了“限跌令”，房价就能保平安了。

最重要还是看当地的房地产周期，如果刚刚才大涨完，比如像南通、唐山这样的，都是刚刚大涨完，市场亟需回调，休整。

这个时候还要再观望一阵子，不着急上车。

大家要清楚，我说的房价是螺旋式上涨，并不是说房价像火箭一样，直线上涨。

就好比上面这张图片，房价就像是蓝色的建筑，虽然整体不断攀升，但这个过程也是会经历减速，下跌回调，然后再次爆发上升，升到一定时期，再次减速回调，这个过程不断循环。

所以房价也会是下跌的。

即便出台两三张“限跌令”，也很难扭转市场的局面。

但是如果这地方已经跌了很长一段时间了，那么出台限跌令或者其他利好政策后，上车就没有问题。

现在越来越多地方变着法子，给楼市释放“善意”了！

我总结一下，主要是以下四点。

1、人才购房：比如昆山，本科学历可以办理人才购房编码，无需落户即可买房；佛山中专学历以上申请人才卡也能购房。

2、降低交易税费：惠州中山肇庆珠海，降低二手房个税，鼓励刚需入场。

3、买房补贴：吉林四平鼓励农民买房给补贴，还有温州也有5万元购房补贴，最近推出购房补贴的城市是长春，人才按50元/平方米，农民按80元/平方米给予购房补贴，还有家电装修补贴等。

4、限跌令：今年来已经有8座城市跟进“限跌令”了。

当然，房住不炒的主基调依旧不会变，地方即便放松，断然不敢去碰“限购”“限贷”“限售”，都是小打小闹为主。

而且有“救市”举动的都不属于热点一二线城市，如果目的是为了维护房地产市场稳定的话，那么“释放善意”也是允许的。

但是其他地方一些楼市火热的城市就别想放松了。

昨天东莞住建局才开完会，房企和中介机构反映市场近况，希望zf可以适度放松，跪求不要出台二手房指导价。

谁知道东莞住建局冷眼一看，目光透露着狠狠的杀气，直接开怼：

降价是必然的，不降下来房价如何稳定！二手房指导价近期就要出，大家别抱幻想。还警告房企，不要追高拿地，政策绝对不会放水，希望房企自律，不要做出头鸟。

东莞现在对调控自信十足，但愿一年之后还能看到这种自信吧。