大家应该感觉到了，今年更难了。

最近我们公众号收到好几个朋友留言，说可能要面临断供了。说两个案例。有个临沂的粉丝，告诉我，他要断供了，因为春节后没钱进账，一直又消费，房子快供不起了。

像这个粉丝肯定只是很多面临断供风险的其中一个。

从阿里法拍的数据上看，2021年，拍卖房产高达168万套，不管是什么原因法拍，有一部分房源肯定是因为现金流问题扛不下去了。

前几天某航空公司的90后员工联系我们，2019年的时候，看了我们公众号写深圳可以入手的文章，然后他就买了宝安一个项目，当时是400W+，2年后的今天，值700多W，一下涨了200多W，每天996，要十年才能赚到这个钱。

但是航空业大家都知道了，是被疫情影响最严重的行业之一。他的这套房子还在供，月供也不少，但他的收入受到了很大的影响，东航事件之后，月供有点跟不上，就想置换个小一点的，降一下杠杆。

像上面提到的两个例子，一个是要断供的，一个是要降杠杆的，都是在疫情之下，房地产行业的典型例子。

我们昨天在樱桃看深圳公众号上，还发了一篇文章，是一个腾讯的员工被裁了，但是月供10万，都快还不起了。大厂员工月入6万，居然还不起房贷！

背后就是因为疫情第三年之下，实体行业非常困难，大家的收入都在下滑了。

举个行业为例，先说上面的航空公司。

国有三大航司中国国航(601111)、南方航空(600029)、中国东航前不久才发布了年报，三家公司巨损了400多亿元。其他小公司更不用说了，没有倒闭就是万幸。

要知道航司为了卖票真的拼了，平时的飞机票几乎都是白菜价，还没有长途汽车贵，连油费都不知道能不能赚回来。

行业活得艰难，员工更是相当于被扒掉一层皮。这两年经常看到新闻说，以前动辄月入两三万的空姐，转行做直播、做前台；还有国外的飞行员送外卖、做保安、开网约车等，都混成这样了。

内需因为疫情承压，外贸也不好。

干外贸的也快歇菜了，有朋友说三月的订单少了一半不止。之前吃香的互联网大厂，阿里、腾讯都传出裁员，京东和滴滴也没有逃过一劫。

外部因素还有美联储加息、俄乌冲突的干扰，整体经济形势不太好，很多行业都在降薪裁员。

买房的“中坚部队”感觉到有压力，买不起房、断供的传闻越来越多。

所以才呼吁“让银行延期还房贷”，很多都是没钱还房贷了。

前不久，杭州阿里码农买了未来科学城的千万豪宅，结果因为工资缩水，装修到一半没钱了，要靠去贷款平台借钱装修。

有工作的尚且要断供了，失业的就更难了。

我还有个朋友，他们夫妻都在教培行业，俩人去年下半年先后失业，一下子收入没了，在上海买了新房面临断供，不得已做了卖房回老家的打算。

结果去年楼市冰冻，房子放卖了大半年，降价50万还卖不出去。只能打零工、做家教苦苦撑着来还房贷。没想到后来又遇上疫情反复......

地产行业也是动荡不已，裁员、降薪的消息太多了，根本数不过来，如果经济还不缓过神来，很多人真的要断供了。

经济不好，收入下跌甚至失业，买房压力陡增，购买力就会下降，按照这个逻辑盘下来，是不是觉得房价肯定还要跌？要崩盘？

未必！

实际上经济越不好，楼市反而越可能迎来放水从而上涨。今年楼市肯定不会像去年下半年一样令人窒息，而是有向上的动力。

还记得2009年和2015年的楼市吗？

2008年经历了全球性的金融危机，2009年的经济也是深陷泥潭，但是4万亿一来，房价却出现了大涨，有的城市房价在几个月内就翻倍了。

2014年全国上下都在去产能，到2015年经济还没有恢复过来。也不妨碍2015年、2016年房价大涨。

当然肯定会有人说这次不一样了，城镇化水平高了、人口生育率下降、老龄化加重、调控加强等等。

这些问题，在货币放松面前，都不是问题。

看看韩国。

新生人口出生率全世界最低，甚至可能是第一个自然消亡的国家；城镇化水平也基本稳定在八成以上，很难继续增长；房地产税征收在文在寅上台后征收更狠了，堪称“杀富济贫”。

结果，丝毫没有影响韩国房价上涨的趋势。

韩国房价指数（红色线是韩国整体房价指数走势）

为什么会这样呢？

第一，经济不好往往会带来放水。

消费、投资不好的时候，企业没有动力生产，政府税收减少了，不仅没办法继续搞城市建设，还工资缩水、失业，影响民生。

所以要放松财政政策和货币政策，让政府有钱继续建设，企业有钱有动力继续生产。2009年的“四万亿”，2016年的棚改货币化，就是要催生经济活力。

3月以来上头的各种发声，市场上对接下来会不会降准降息已经是议论纷纷。

我觉得降准降息是有空间的。但操不操作，具体什么时候不好说，估计是要等上头知道三月份GDP数据才会决定降不降息，一般会看完经济数据再做货币政策决策。

当然，央行的工具箱里还有其他工具，比如各种“再贷款”，就是印钞，然后把低利率的钱输送到特定的行业，都是放水的渠道。

第二，经济增长主要靠投资。房地产是最大的实体行业，是拉动投资的急先锋。

出口、消费、投资“三驾马车”，出口去年有了近三成的较大的增幅，今年受国际局势影响，很难延续高增长，而且出口本身在GDP里占比不高，拉动作用有限。

我家亲戚做外贸的都说今年生意太差了！

消费也不用多说了，现在很多人不敢消费。

投资呢包括制造业投资、房地产投资和基建投资。制造业投资和出口的逻辑类似；大基建也不如预期，落地没那么快；

房地产投资对经济的拉动作用强，有金融属性，也有很强的实体经济属性。涉及了上下游包括瓷砖水泥、钢铁铝材、玻璃制品、家具电器、广告等几十个行业。

今年最重要的工作就是保增长、保就业，避免规模性的返贫现象出现。

房地产就是经济低迷期间很好的驱动力。客观上水往房地产行业流，能拉动更多就业。

第三，资金避险情绪高，房地产仍然是蓄水池。

消费者支出减少，生产越多反而容易赔得越多，餐饮行业就是个代表。

再加上目前市场上很多贷款工具，利率也因为降准、降息在下降，市场上的钱越来越多，放着不动就是贬值。大家往往会选择放进金融和房产。今年金融市场又太动荡了，分分钟亏到“跌妈不认”，目前房产还是比较稳的。

比如我们前不久才说过的豪宅跳涨，就是有钱人愿意砸钱进去，砸钱的人多了，豪宅房价就更上一层楼了。

房价涨不涨，看的不是经济好不好，而是买的人多不多。

当然，历史总是压着相同的韵脚，但不会简单的重复。

购买力没有之前强，这个不可否认。

房价已经涨不少了，购买力肯定不如从前。

目前我国居民的杠杆率已经超过62%。这个算高吗？

和之前对比，确实是突飞猛进。但和外国相比，目前是超过了德国，接近日本，距离韩国、发达经济体还有一些距离。

只能说还有空间，但也不要指望房价大涨了，过去2万涨到4万很容易，现在4万要翻倍涨到8万，难度高了很多。

整体住房需求过剩，但接下来看的是存量需求。

目前我国人均住房面积是45平，就算按照城镇人口算，城市人均住房面积也有43平，放在全球看都是能满足需求的存在。

但平均值会掩盖很多问题，比如结构性的住房短缺，以一线城市为代表。

同时，刚需要改善，三四线城市要往一二线置换，这些都是实实在在的需求。我们一直强调，未来是大分化时代，一二线城市的房子还有未来，小涨是常态。

总的来说，大环境不好催生放水，水要往拉动效果强的地方流，放水又催生资产避险需求，后两个都和房地产息息相关。

虽然说经济结构的去地产化是趋势，但救楼市是当下经济稳定发展的需求。你觉得要先管哪个？

很多人都会说，这次真的不一样。

你知道吗，在对过去800年的金融史的总结里，我们看到最常谈到的就是“这次不一样”，总觉得过去的估值体系不适用了，新的估值体系在建立。

但完全否定经验，也是最昂贵的投资建议，要付出很高的代价。

现在网上很多“房价暴跌”、“现在买房就是最佳被套期”的言论，这些话单是看起来都能让很多人颅内高潮，得到不少支持。

但它们真的正确吗？说这些话的多数是没买房但又想买房的人，中国未来还有两三亿人口要进城，购房需求并不少，所以现在完全不用担心房价跌的问题。

这十多年来，政策不断调控，房价都难以大跌，隔几年就涨一波，这就证明了我们的房价是有购买力在支撑的，并不是泡沫。