今年上半年坏消息真的太多了，就像炸弹一样，几乎每天都往地面投放。

即便各大城市都在松绑救市，明明是好消息，大众也能解读成为坏消息。

之前呢，杭州深圳市场火热的时候，无论什么消息最后都变成利好消息，现在完完全全是相反的。

最典型的就是限售，按照以往的逻辑来说，放开限售绝对是利好消息，可现在却变成了利空，加速投资客离场。

广东江门就发现了这一点，明明之前没有限售，但担心挂牌量越来越多，成交量又跟不上去。

所以最近江门直接宣布取消限购，同时还新增了限售三年。

这明摆着就是要把新入场的人套住，不让你们挂牌，库存就不会新增了。

没办法，归根结底就是市场太差了。

每个月数据一出来我都会立刻和大家一起分析一下最新的市场情况。

最近一些机构已经出台了5月份的房企数据了，我看了两家比较权威的，大部分数据都显示，目前的市场依旧处于筑底阶段。

01

先看百强房企的成交情况。

5月份TOP100房企的销售操盘金额4546.7亿元，同比降低59.4%，降幅仍然保持较高水平。

图片丨克而瑞

也是得益于全国各地楼市的纾困政策，相比四月份，环比增长5.6%。

不过如果仅看TOP30的房企，环比增长了12%，也就是说目前头部的房企恢复速度更快些，排名较后的中小房企依旧处在下跌通道。

再来看看TOP30房企的销售额。

图片丨易居研究院

同比除了越秀地产之外，其余清一色还在下跌，但是环比4月份，有不少房企的销售额开始上升了。

其中中梁、美的、建发、华发都有40%以上的增长。

前四个月，同比环比都是暴跌，现在5月份的环比变化出现上升，已经算很安慰了。

但土地市场也仍然不见起色。

5月，全国300城经营性土地成交总建面6606万平方米，环比下降16%，同比跌幅扩至63%；

成交总金额2150亿元，环比下降32%，同比下降75%。

平均楼板价3255元/平方米，环比下跌19%，同比下跌32%。

图片丨克而瑞

成交面积、成交金额、平均楼面价同比、环比都在下滑中，可见目前的土地市场，甚至比新房二手房市场都要严峻。

而且5月份的流拍现象再度恶化，克而瑞重点监测城市平均流拍率升至19.8%，环比上涨3.8个百分点。

不少省会城市，济南、南昌、福州等都出现了流拍，尤其是济南，出让的29宗地，竟然流拍了13宗，首轮流拍率高达47%。

南昌就比较聪明，在开拍之前提前撤下了10宗地，仅剩9宗优质地块，避免出现流拍现象。

5月份拿地的房企中，基本上都是央企国企的身影为主，万科今年上半年一直执行收缩策略，拿地十分谨慎。

图片丨易居研究院

房企的成交楼面价之所以上涨这么多，其实主要是因为现在房企都是选择性拿地的。

为了降低将来开卖的风险，房企只挑一些非常优质的地，其余普通的地块，根本看不上。

大家看下面这个5月份，TOP30房企拿地的城市分布。

为什么同在5月份集中土拍的省会城市，比如济南无锡这些二线城市竟然没上榜呢？连莆田沧州都不如？

图片丨易居研究院

只有一种解释，省会城市的集中土拍，要不流拍率高，要不就是地方城投接盘了，根本就没有房企的份。

图片丨克而瑞

无锡的土拍就很明显，传统意义上的房企非常少。

就连最近看似热闹的上海土拍，36宗涉宅地块中，有17宗地块溢价成交，成绩算是不错了。

但也不经细看，拿地的房企我扫了一眼，主角也是地方城投，加部分央企，民营房企绿叶都不算。

不过想想也是，现在房企手里的钱就只有这么多了，他们只会把资金放在安全度，和回报率更高的地方。

稍微有点风险的地，他们碰都不敢碰，这种就是很典型的PDST综合症。

最后看看融资情况吧，但凡房企，尤其是民营房企能融到一点钱，也不至于如此畏手畏脚。

而在5月份，100强房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模创下了2019年以来第三低。

图片丨克而瑞

其中，境外发债约61.07元，环比增加366.9%，同比减少80.9%；境内发债314亿元，环比减少12.7%。

目前境内发债主体仍然基本为央企国企。

大家看到这个数据是不是有点恍惚，明明上个月才说要加大民营房企的融资啊，怎么还创新低呢？

上面是百强房企的数据，再来看看30强房企，大家就知道了。

图片丨易居研究院

30强房企的融资规模合计265.1亿人民币，同比上升49.0%，环比上升52.4%，融资规模较上月环比大幅提升。

其实两组数据都是真实的，只是统计的房企数量不一样而已。

不过这也可以说明，目前头部的房企已经得到输血，喘过气了。

但是排在后面大部分的中小房企仍在处于ICU当中，等待救援。

02

看完以上目前房企的数据，大家心里应该也有数了，市场仍在底部摩擦。

如果一定要我挑出一个“好消息”，那就是市场终于没有继续往下探了。

随着疫情因素的减少，各大城市开始复工复产，房企的销售数据也开始慢慢飘红。

但注意，我说的并不是反转，而是没有继续往下探，也许现在已经是底部，但不代表底部马上就会大反弹，很可能还需要点时间。

从5月份的数据来看，头部央企国企基本上算是稳住了，就是民营房企还差口气。

最近这张图片在房产群流传得挺广的，和大家分享一下吧。

市场信心恢复，其实关键点在于民企。

民企融资得到高层支持，银行也不使绊子，顺利发放贷款，这个才是最重要的。

目前市面上大部分停工的项目几乎清一色都是属于民营房企的。

民营房企一天不恢复融资，项目不复工复产，市场的信心就难以重建。

很简单，就拿郑州来说，现在郑州人民的心是真的被烂尾楼给伤到了，之前郑州市民在政府留言板上留言。

说是每十个新盘里面就有6个项目烂尾，买新房的概率比踩地雷还高，这样子下去谁敢买新房。

要是融资不给力，只能优化地方的政策了。

5月份高层也提出来了“优化商品房预售资金监管”。

也就是允许房企在合理的范围内使用预售资金。

现在惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春、东莞都已经跟进。

很多人一看到这一点就杠，认为房企会像以前一样把钱挪走。

大可不必，房企有这个心思，地方也是不会允许的。

现在就是地方让步，让房企先拿着钱复工复产，不然项目停工的问题始终无解。