今天各大社群都在转发一个文件，讨论深圳的房产税是不是马上要来了。

因为有个文件是财政部昨天发的：

支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制；

详细的不贴了，全文都在说如何支持深圳，从哪几个方面支持，并多次提到深圳的先行示范作用。

对于这个文件，大家最关注两点：

一个是深圳的房价会不会继续跌；另一个是房地产税这匹“狼”是不是又近了。

深圳的政策通常都很具有风向标意义，像二手房指导价这种也是率先从深圳实施的，所以不仅仅是深圳在关注，全国都在关心。

昨天的文件，在住房方面的表述中提到了：

1、支持深圳在全国税制改革中先行先试。

2、加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助；

我们来分别分析一下这两点。

眼下，大家更加担心的显然是，深圳是否很快要出台房产税了。

文件里提到，中央支持深圳在全国税制改革中先行先试。

中央支持深圳在全国税制改革中先行先试，指的是房产税吗？

只能说市场的预期和担忧都是房产税。

今年年初财政部提到今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

但现在已经是四季度了，马上到2023年，如果要出台房产税，大家也不会感到意外，毕竟喊了很多年了。

虽然房地产税对房价的影响只是短期的，但影响情绪，影响预期在所难免。

特别是眼下深圳楼市已经坠入冰窟，市场信心严重不足。

我了解到的消息，这几天宝安和前海的房子降的很厉害，几天的时间里就大概降了10%，已经有很多低于指导价的房子了，从高点算起，累积降了3成左右。

而且最近想卖房的都是急于出手的，对市场信心不足的。

如果在这个下行周期内真的出台房产税，只会加速楼市崩盘。

至于大家一直关心的怎么收税，税率如何，我觉得可以参考一下之前深圳的房产税税收办法。

这里要说一下，房产税和房地产税是两个不同的概念。

房产税是以房屋为征收对象，向产权所有人征收的税种；

房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等。

之前深圳房产税的征收有两种方法，一个是按照房产原值收的，一个是按照租金收的。

按房产原值收的，是以房产原值的百分之七十为基准，税率为1.2%；

按租金收的，是以租金收入为基准，税率为18%。

不过深圳房产税的税收办法马上就要期满失效了，失效时间是今年年底最后一天，还有差不多两个月的时间。

从2023年开始，这个税率会不会重新做出修改？

目前收房产税的城市还有上海和重庆，不过这两个城市征收的税率也都比较低。

比如上海房产税的计算公式：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

这些都可以作为未来房产税征收办法的参考。

前两天深圳出台的租金参考价，已经牵出了关于房地产税的猜想。

深圳房产税早晚会出，现在只是时间问题了。

再说第二个利空，中央补贴深圳建保障房，会不会影响到房价？

首先我们要搞明白，深圳建保障房的初衷是什么，不是为了降房价，而是要解决人才住房，以及低收入群体的住房问题。

保障房的量级目前还无法跟商品房来对比。

现在各大城市都在抢人才，只有给人才解决住房问题，才能真正留的住人才，这有点像新加坡的祖屋模式，住人才房并不比商品房差，同样可以享受片区的教育资源。

深圳人才引进的决心是很大的，今天深圳出来一条重磅消息，科学家颜宁拟全职归国，加盟深圳。

要吸引高水平人才来深圳，不仅需要开放包容的环境，同时也要建人才房来解决硬件环境。

所以深圳为了引进人才，一定是舍得投入的。

但是呢，低收入群体，是买不起房子的，只能靠租房，不可能说你买不起一线就回二线三四线，毕竟一线城市也需要这样的服务人群，所以政府会重启以前的廉租房建设，现在叫公共租赁住房，这又类似香港的租屋。

所以在我看来，深圳是在结合新加坡和香港的两种住房模式，来解决不同人群的住房需求。

因此这几年，深圳每出让一块商品房用地，都会附带要求开发商建人才房或安居房。

2021年，深圳大规模启动住房建设，将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标，首次调整为“200万套以上”，同时，公共住房比例不低于新增住房总套数的60%。

即到2035年，深圳公共住房将达到不少于120万套。

这么大规模的公共住房供给，会不会影响到商品房价格呢？

这样的供给结构，如果真能落地供给出来，那就意味着未来是相当部分的人住在公共保障房里的，120万套，按一家三口算，也能解决三四百万人的住房问题。

所以很多人认为公共住房会分流掉部分打算买深圳商品房的购买力。

一来是公共住房的数量多了，大家租得上、买得到的机会多了；二来是公共住房可以享受商品房的同等待遇，且价格更低。

深圳的保障房最大有150平、地铁1公里范围内、与商品房共享配套、与商品房智能化系统标准一致......

且比市价低很多，安居房是市价的50%左右，人才房是市价的60%左右。

位置不比商品房差，钱又比商品房少，所以很多人是不是就不会去买商品房了？

我个人的看法是，可能有点影响，毕竟现在单身不愿结婚的年轻人也多，能申请住个一房，小夫妻愿意住小户型，不用背负房贷也很好。

但不会有致命性的影响。我们从新加坡和香港的历史经验，其实也能看出来。

因为住保障房的人群，和想买三房四房商品房的人，是不同的人群。

我有一个在深圳国企上班的粉丝，他之前也是租的人才房，小区所带的学校还挺好，但是当他通过炒比特币赚上三百万后，他就主动退租去买商品房了，为什么，一是他有2个小孩，还有父母，住在拥挤的小两房里，确实不够住，二是住在商品房里，成就感还是不一样，可以说自己混的还不错。

除非你能分配到大户型的人才房，那也说明你是真正的人才。但大部分人才房和安居房都是小户型。

中央补贴深圳建保障房，其实也不是今年才开始的，后面如果加大补贴，好处就是会让深圳建房子的速度加快吧。

长期来说，对城市发展都是好事。

但我认为，深圳楼市这次会经历一个较长的横盘或者下跌震荡的周期，最起码三到五年吧，是否会更长就要看经济发展怎么样了。