2017年，一笔116亿美元的私有化成为当年资本圈最大的收购。而以厚朴、高瓴、中银投资为代表的中国财团无疑是这场私有化的核心。五年过去了，如今的普洛斯已经成为一家管理资产规模超1200亿美元的“巨无霸”。在如日中天之际，市场传出其投资业务将赴美IPO，一旦上市成功，背后的中国财团或将满载而归。

3月2日，有媒体援引知情人士消息称，普洛斯已经以保密方式申请投资业务在美国进行IPO，寻求筹资约20亿美元，公司计划最早在今年上半年将其基金管理业务上市。对此，普洛斯的一位代表表示不予置评。

作为一家成立于1991年的美国公司，在2008年因金融危机的冲击，不得以“断臂”的方式将亚洲业务“卖身”于新加坡政府，后于2017年被以厚朴、高瓴、中银投资等中国财团私有化，成为一家“地道”的中国公司。

私有化后的普洛斯对中国的投资进一步加码，其管理的1200亿美元的资产中有720亿美元在中国。从其发展路径来看，“地产+基金”的模式在私有化后得到迅速的发展，不断在各处凶猛扩张。

如今的普洛斯可谓是市场上难得的优质资产，在此时将核心资产投资业务推上市，不管对于中国财团的退出还是普洛斯的全球扩张无疑是一个好时机。

普洛斯为何

将投资业务选在美股IPO

在地缘政治冲突、中概股纷纷回港上市的大背景下，普洛斯却要“逆势”将其投资业务推向美股。

而此时将投资业务赴美上市或是多方考量后的“博弈”结果。对于私募类机构而言，目前还未允许在中国内地主板上市。大多数私募股权基金公司只能挂牌新三板，即使在新三板挂牌也面临着重重困难。

国内私募机构早已开始探索上市的可能性。2014年，九鼎投资挂牌新三板，成为首家登陆新三板的私募机构。仅隔一年，谋求挂牌新三板的私募机构呈现井喷式增长，包括中科招商、硅谷天堂、同创伟业、天图投资等二十多家PE纷纷在2015年陆续挂牌新三板。

但好景不长，随着私募机构的“野蛮生长”，频繁融资，融资金额和投向引起市场的关注和质疑，因此在2015年底，证监会叫停私募基金管理机构在新三板的挂牌和融资。

虽然半年后，也就是2016年6月，符合条件的私募基金管理机构可以在新三板挂牌和融资，但审核机制和挂牌门槛变得更加严格，堪称新三板“最严上会令”出台。彼时证监会发布的《关于金融类企业挂牌融资有关事项的通知》表示，全国股转公司在现行挂牌条件的基础上，对私募机构新增8个方面的挂牌条件，明确对申请挂牌私募机构的运营、规模、收入来源等作出规定。

2017年10月，全国股转公司再次发布通知，要求已挂牌私募机构进行自查整改，对于整改期仍未达到要求的企业，采取强制摘牌的措施。

因此，国内PE上市纷纷改道赴港上市或赴美上市，而私募机构在国外上市已屡见不鲜。

早在2007年，头部投资机构黑石登陆纳斯达克，成为美股当时近五年内最大规模的IPO，如今市值已涨至849亿美元。除黑石外，KKR、阿波罗等后来也都陆续进入美股市场。

今年1月，千亿私募TPG正式登陆纳斯达克，上市首日，股价收盘涨幅就超过15%，市值达104.36亿美元。

这或许能解释即使在2021年中概股整体表现欠佳，多只中概股跌幅巨大，像微博、哔哩哔哩等热门互联网社交平台以及造车新势力理想汽车、小鹏汽车这也难逃股价下跌的命运，不少中概股纷纷回港二次上市的大背景下，普洛斯将投资业务的上市地方选在美股的原因之一。

此外，普洛斯作为一家在2017年就被厚朴、高瓴等投资机构私有化的公司，背后的投资人或存退出需求。而上市，则是最佳的退出途径。

幕后“操盘”财团--厚朴、高瓴

普洛斯的私有化，厚朴投资的方风雷无疑扮演着关键角色。

作为全球物流地产行业的龙头，普洛斯于2010年在新加坡证券交易所主板上市，新加坡政府投资公司 （GIC）是其最大股东。

经历两次中资入局后，普洛斯一步步成为中资控股的企业。由外资变为中资，厚朴投资创始人方风雷无疑是其中的关键人物。

方风雷与普洛斯的渊源还要从2014年讲起，彼时普洛斯宣布公司获得包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元的投资，并签署战略合作协议。

根据协议，此次投资分“两步走”，先是第一阶段的投资总额为16亿美元，其中14.8亿美元用于普洛斯中国的新股增发，其余的1.63亿美元用于普洛斯上市公司的新股配售，约占增资后股本的1.5%；第二阶段，普洛斯中国将以新股增发再获最多为8.75亿美元的投资。

此次交易完成后，普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。这表示，普洛斯中国身上将流淌着三分之一的“中国血液”。

自此，厚朴投资主席方风雷将出任普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事，可见这次投资之中，方风雷是主导者。

而在2016年11月，传出普洛斯私有化的消息后，备受市场关注，不仅是美国黑石、KKR以及华平投资等外方投资者积极参与，中国财团也有明显的意向加入。

最后，中国财团受到普洛斯的青睐，于2017年7月，厚朴投资携手高瓴资本、万科、中银投资等大鳄斥资116亿美元收购普洛斯。彼时，厚朴投资持股21.3%、万科集团持股21.4%、高瓴资本持股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%；这也意味着普洛斯正式转变为一家中资控股的企业。

这场交易同时也标志着普洛斯私有化正式拉开帷幕，短短6个月时间后，普洛斯正式从新加坡退市。

依托“地产+基金”的

高杠杆模式凶猛扩张

众所周知，物流地产企业是重资产型，普遍面临巨大的负债压力，普洛斯自然也不例外。为解决资金难题并让自己“变轻”，普洛斯开始将目光转向私募基金市场，玩转“地产+基金”的商业模式。

1999年，普洛斯（特指彼时美国的“普洛斯”）正式打响在基金管理领域的“第一枪”，成立第一只私募基金—普洛斯欧洲基金，而这只基金主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购完成后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。

普洛斯上述模式需要地产开发部门、物业管理部门以及基金管理部门协同合作。具体操作方式为，地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发，在项目封顶时，招租率就达到60%以上。

这时，地产开发部门把项目移交给物业管理部门，物业管理部门通过进一步的招租使出租率达到90%以上，紧接着基金管理部门以自有资金按照20%-30%的比例投入自己运营管理的基金池中，将成熟物业置入物流地产基金，而普洛斯在这些私募基金中并不控股。

但物流地产部门继续负责物业的日常运营管理，并收取一定服务费，而基金管理部门获得日常的基金管理费收益和业绩提成收益，普洛斯可以将这些资金用于开发新项目。这种由基金管理模式产生的资金加速循环，助力普洛斯整体资产规模的高速扩张。

一个典型的案例是，2014年普洛斯（特指新加坡收购亚太地区资产的普洛斯）进入美国市场，通过以80亿美元从黑石手中收购IndCor，在一年时间内成为美国第二大物流地产公司。据财新报道，当时普洛斯实际投入为6亿美元，以6亿美元撬动90%的基金资本，再加上50%的杠杆后，最终完成这一起“蛇吞象”式收购。

时至今日，据公司官网显示，普洛斯在中国设立的基金总数达15只，如中国物流基金、中国收益增值基金、隐山现代物流服务基金等，这些基金资产管理规模超过1300亿元。

如中国收益基金III，去年7月，普洛斯在官微宣布，该基金已完成募集，总投资规模约为45亿元。这只基金以中国先进制造产业园投资为主题，投资的资产为位于上海、天津、成都、苏州、无锡以及常州的11处完工且稳定运营的先进制造产业园及仓储物流园，截至2021年5月底，园区出租率已达95%。

至此，普洛斯模式的核心在于物业开发、物业管理与基金管理部门间的联动，从而实现轻资产运营。

有基金管理部门加持的普洛斯，基金管理费占总收入的比例不断提高，据普洛斯财报数据显示，公司基金管理费占比从2011财年的0.4%迅猛增长至2017财年的18%。资产负债率也呈现下降趋势，7年时间未超过30%。

2017年被中国财团私有化之后，其规模得到进一步扩张。官网数据显示，普洛斯在中国的资产管理规模达720亿美元，而其全球管理规模也仅为1200亿美元，也就是说，普洛斯中国的资产管理规模已经占比60%，成为一家“地道”中国公司。